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“房”疫指南——房地产开发企业应对疫情相关司法判例简析

[作者] 贺国良 金诚同达律师事务所)  
戴善音 金诚同达律师事务所)  
[发布日期] 2020.02.07

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目的:本文之目的是通过分析及借鉴相关司法判例,为房地产开发企业及相关利益方理性处理与疫情有关的在房地产投资合同、建设工程施工合同、商品房买卖合同等重大合同领域的争议或者分歧提供参考。

依据:最高人民法院、各地中高级人民在审理涉及“非典”、“汶川地震”等重大突发事件以及突发政策变更时与房地产行业有关的案例、相关司法解释、指导意见等。

观点:人民法院处理“疫情”以及因“疫情”出台的政策问题时,并不仅局限于不可抗力原则或者情势变更原则的处理思路,更多的是考虑每个案件的多重因素叠加,按照公平原则予以处理。

一、房地产投资合同


房地产投资合同主要是指以获取和开发目标地块为合同目的的并购协议,包括但不限于股权转让协议、增资协议、土地使用权转让合同等。每年的3-5月是房地产企业以各种方式拿地的集中窗口期。目前各地政府暂未因疫情就房地产等出台有关政策,但以下案例的裁判思路对于房地产投资合同的履行可提供参考。

1. “疫情”背景下的非商业交易行为或可能成为判断当事人无需承担违约责任的因素之一。参考判例如下:

重庆发全房地产开发有限公司、成都华成股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
最高人民法院 (2017)最高法民终243号
一审查明,“2008年初发生了因美国次贷危机引发的世界金融危机,叠加2008年四川“汶川5.12”地震的影响,房地产市场出现了下滑。2009年房地产市场才恢复向上的趋势。成都华成于2008年5月23日转让案涉土地,从土地转让的时间点看,成都华成是在房地产不甚景气之时将土地无偿划转给崇州华成,并不是在房地产市场上升时期,为追求自己利益最大化,损害发全公司利益的情况下将土地转让。……综上分析,成都华成转让土地不违反合同约定,不构成违约。”

2. 若政府出台针对疫情期间的房地产等新政策导致项目公司无法获取一些特殊资质的,相关方或不可根据情势变更原则豁免相关义务。参考判例如下:
公报案例:大宗集团有限公司、宗锡晋与淮北圣火矿业有限公司、淮北圣火房地产开发有限责任公司、涡阳圣火房地产开发有限公司股权转让纠纷案
最高人民法院 (2015)民二终字第236号
情势变更的认定
裁判摘要:本案中

贺国良(金诚同达律师事务所)

alexhe@jtnfa.com

高级合伙人,上海办公室

并购与重组,房地产与基础设施建设

,证券与资本市场,私募与风险投资

戴善音(金诚同达律师事务所)

daishanyin@jtnfa.com

合伙人,上海办公室

并购与重组,房地产与基础设施建设,证券与资本市场,私募与风险投资







金诚同达律师事务所

北京金诚同达律师事务所创立于1992年,总部位于北京,在上海、深圳、合肥、成都、杭州、南京、西安、沈阳、济南设立9家分所。今天,金诚同达已发展成为中国境内最富活力的律师事务所之一。 2000年以来,多次被评为“部级文明律师事务所”、“全国优秀律师事务所”及“北京市优秀律师事务所”;金诚同达集萃了众多跨领域的专家,在诸多领域都已成为行业的领跑者,并获Chambers、ALB等著名法律评级机构颁发的多项大奖。

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