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养老大健康产业的资产证券化
方案二: 以养老物业资产发行CMBS资产证券化产品

法律关注点

a) 养老物业产权相关证照和其他资质证照是否齐备

与类REITs资产证券化产品类似,用于发行CMBS资产证券化产品的养老物业也应当关注产权相关证照和其他所需资质是否齐备的问题,具体可参见本节方案一法律关注点中列举的产权相关证照和其他各类资质证照。

b) 合同中是否存在限制性条款

在此类资产证券化项目中,由于养老物业运营方需将其持有的应收账款质押予债权人, 应关注相关合同中是否存在限制应收账款质押的相关约定,存在限制性规定的应对此取得豁免。

c) 民办非企业单位提供担保的有效性

根据《中华人民共和国担保法》(以下简称“《担保法》”)第9条规定,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人; 但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称“《担保法司法解释》”)第53条规定,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体, 以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的, 人民法院可以认定抵押有效。根据最高法(2014)民申字第1921号裁定的意见, 《担保法司法解释》第53条对质押行为亦同样适用。

由于部分养老物业运营机构的性质为民办非企业单位,根据《民办非企业单位登记管理暂行条例第2条规定, 本条例所称民办非企业单位,是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的,从事非营利性社会服务活动的社会组织; 此外, 根据(2017)最高法民终297号司法判例,最高人民法院认为“是否具备保证人的主体资格, 应以其是否以公益为目的为要件”。因此,民办非企业性质的养老机构可能受到以公益目的单位在对外担保方面的限制。在民办非企业性质的养老物业运营机构进行应收账款质押时, 应关注其是否为自身债务担保, 如为非自身债务进行担保则存在质押无效的风险。