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编者按

 

近年来,以REITs代表的房地产证券化产品受到越来越多的企业的青睐,在房地产宏观调控不放松、融资渠道趋紧、经济放缓、国内房地产进入存量时代的大背景下,发行境外REITs和境内REITs,成为众多房地产企业融资和轻资产化的尚佳选择。随着《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》的正式公布,标志着我国境内公募REITs试点正式拉开帷幕。

鉴于此,威科先行推出由君合律师事务所李海浮律师团队撰写的《房地产投资信托基金(REITs)法律领域系列解读》,通过对国家新发布的基础设施REITs政策法规的详细解读以及通过对该领域热点法律事件进行评析,以期为基础设施REITs实践提供有益参考。

第一章       中国基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)正式起航

2020年4月30日,中国证监会和国家发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)(以下简称“通知”),对开展基础设施领域不动产投资信托基金(以下简称“基础设施REITs”)试点工作进行了概括规定,标志着我国公募REITs正式起航。同一日,中国证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)(以下简称“指引”)公开征求意见(截止至2020年5月30日),《指引》为基础设施REITs相关配套规定,对公开募集基础设施证券投资基金(以下简称“基础设施基金”)的设立和运作、基金管理人等参与主体履职要求、产品注册、份额发售、投资运作、信息披露等进行了进一步规范。本文结合《通知》、《指引》及其他公募基金相关法律法规,对基础设施REITs进行介绍和分析。

基础设施REITs试点项目要求

基金运作

基本架构及产品特征

基础设施项目运营管理

审批流程

与资产支持证券的衔接

基金份额的定价方式和发售安排

基础设施基金相较于传统类REITs的主要区别

第二章       基础设施REITs试点项目申报规则简析

2020年8月3日,国家发改委公布了《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(发改办投资〔2020〕586号)(以下简称“申报通知”)。《申报通知》以2020年4月30日中国证监会和国家发改委发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)(以下简称“试点通知”)为基础,对基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)(以下简称“基础设施REITs”)试点申报的要求、程序和所需材料作出了具体规定,进一步明确了对于基础设施REITs的“底层资产”的具体要求。

 

 

01

试点项目应符合地区和行业的相关要求

05

回收资金的用途

 

02

试点项目的基本条件

06

其他特别要求

03

试点项目应符合相关政策要求

07

其他

04

试点项目依法依规取得固定资产投资管理相关手续

第三章       《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》正式公布

引 言

2020年8月7日,证监会公布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称“指引”),自公布之日起实施。《指引》对基础设施证券投资基金(以下简称“基础设施基金”)的设立、发售、运营及相关参与主体的权责等作出了明确规定。此前我们曾对证监会于2020年4月30日公布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)(以下简称“意见稿”)进行了简要评析,本文结合意见稿的规定,重点评析《指引》相较于《意见稿》的重大变化或新增内容。

一、适当放宽基础设施基金要求

二、适当放宽基础设施项目要求

三、不要求基金管理人自身必须具有不动产项目研究、管理、运营经验


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四、减少重复尽职调查

五、适当放宽对基础设施基金份额发售的要求

六、进一步规定基础设施基金借款相关安排


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七、明确基础设施基金存续期间的评估要求

八、进一步明确基金管理人和外部管理机构对基础设施项目的运营管理职责

九、其 他

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第四章       基础设施领域不动产投资信托基金配套业务规则及工作指引简评

上海证券交易所(以下简称“上交所”)、深圳证券交易所(以下简称“深交所”)、中国证券业协会(以下简称“证券业协会”)及中国证券投资基金业协会(以下简称“基金业协会”)陆续公布了基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)(以下简称“基础设施基金”)相关配套业务规则及工作指引,对基础设施基金的尽职调查、审核、挂牌、交易、发售、运营操作等环节作出了具体规定。

第五章       房地产投资信托基金(REITs)领域法律热点事件

 

香港证监会拟修改《房地产投资信托基金守则》

(一)香港REITs现状

(二)拟修订内容

《民法典》对房地产资产证券化相关交易的影响

(一)概述

(二)对外部增信措施的影响

(三)对底层物业运营的影响

商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)简介

(一)CMBS概念

(二)特点

(三)典型交易结构

(四)与权益型类REITs的区别

(五)资产准入标准及监管要求

(六)典型案例

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作者介绍

 

 

李海浮  君合律师事务所合伙人

邮箱:lihf@junhe.com

业务领域:房地产和建筑工程  公司与并购

 

高阳 君合律师事务所

邮箱:gaoyang_yang@junhe.com